Громадська експертиза технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м.Дрогобича

Громадська експертиза проведена з використанням технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Дрогобича 2008 року, 2000 року, вихідних даних для розрахунків наданих міськими службами та підприємствами, нормативних актів Держкомзему України, законодавства України.

Загальна частина

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель м Дрогобича надалі ТД ( 70 сторінок, 16 карто-схем, 4 додатки) розроблена в 2008 році.

замовник: Управління комунальних ресурсів виконавчих органів Дрогобицької міської ради
виконавець: ДП “Львіський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою”
договір: №134 від 19 листопада 2008 року.

ТД отримала позитивний висновок державної експертизи землевпорядної документації №170-09 від 31 березня 2009 року.

Метою роботи є визначення споживчої якості земель, економічно-планувальне зонуван-ня території та нормативна грошова оцінка земель, що входять в адміністративні межі міста Дрогобича.

Для роботи були використані матеріали попередньої нормативної грошової оцінки земель міста виконаної у 1999 році Державним інститутом проектування міст на замовлення Львівського обласного управління земельних ресурсів згідно угоди №6732-99 від 20 травня 1999 року.

Узагальнена процедура виконання нормативної грошової оцінки земель проходить в три етапи:
На першому етапі визначається базова — середня для даного населеного пункту — вартість одного квадратного метра земель.
На другому етапі базова вартість диференціюється по економіко-планувальних зонах.
На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням особливостей її розташування в межах економіко-планувальної зони.

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

В х Нп
Цн = ——— х Кф х Км ,
Нк
де Цн – нормативна грошова оцінка 1 кв м (у гривнях);
В – норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 кв. М ( у гривнях);
Нп – норма прибутку (6%);
Нк – норма капіталізації (3%);
Кф – коефіцієнт, який характеризує, функціональне використання земельної ділянки;
Км — коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Норматив витрат на освоєння і облаштування території визначається за формулою:

сума витрат на освоєння і облаштування
В = —————————————————————–
площа визначення базової вартості

Площа що враховується, при визначенні базової вартості

При визначенні базової вартості враховуються забудовані землі та сільськогосподарські землі забезпечені інженерними мережами. Ці дані беруться з Державної статистичної звітності (форма 6-зем).
Площа що враховувалась при визначенні базової вартості ( на 1 січня 2008 року):

за даними технічної документації – 1748,5096 га;
за даними Управління Держкомзему у м. Дрогобичі -2021,3010 га
(лист № 780 від 15 березня 2010 року)

Розрахункова площа визначення базової вартості занижена на 272,7914 га.

Заниження розрахункової площі міста спричинило до зростання нормативної грошової оцінки на 13,5%.

Визначення базової вартості земель міста
Вихідні дані та розрахунок затрат на освоєння та облаштування території міста Дрогобича у технічній документації зведені у таблицю 3.1.

Розділ інженерне планування

В розділі інженерна підготовка вказаний показник — вертикальне планування, яка проведена на 2300 гектарів з вартістю робіт на одному гектарі 30 тис.( в цінах 2005 року), індекс зміни вартості 1,7.
Відновна вартість вертикального планування 117,3 млн.грн.

Згідно Стандарту Держкомзему СОУ ДКЗР 0032632-012:2009 “Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів” додатку Б.1 вертикальне планування належить до протиерозійних заходів.
В Дрогобичі практично відсутні території на яких необхідно виконувати протиерозійні заходи, тому вказані у вихідних даних проведені роботи вертикального планування на території міста у 2300 гектарів вимагають ретельної перевірки.

На нашу думку цей показник визначений з порушенням правил розроблення технічної документації, що привело до суттєвого завищення нормативної грошової оцінки.

За даними Управління Держкомзему у м. Дрогобичі до земель на яких проводились проводились будь-які інженері роботи належать:
забудовані землі – 1633,9110 га
сільськогогосподарські землі, що надані для особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговуванні житлових будинків і господаських будівль, забезпечених інженерними мережами — 387,39 га.
Разом такі землі складають 2021,3010 га.

Виходячи з гіпотетичної засади, що вертикальне планування проводилось на всій території, перевищення даних технічної документації складає 278,7 га, що привело зростання затрат на на інженерну підготовку на 14,4%.

Розділ інженерні мережі а споруди
В секції каналізація потужність насосної станції завищено на 23% (126,5 замість 102,5 м3на год).
Це безпідставно збільшило відновну вартість даного обладнання на 23% і збільшило нормативну грошову оцінку землі Дрогобича.

Ємність резервуарів водоканалу складає 4550 м3, в технічній документації вказаний показник 4800 м3.
Завищення цього показника на 5% відповідно підняло нормативну грошову оцінку землі.

Каналізаційні очисні споруди комунального підприємства “Дрогобичводоканал” знаходять за межами міста. Тому у вихідних даних для розрахунку наданих підприємством управлінню комунальних ресурсів (лист №3067 від 26.11.08) в графі каналізаційні очисні споруди стоїть прочерк. У технічній документації вказана відновна вартість очисних споруд 29 441,28 тис. грн.

Включення до витрат на освоєння і облаштування не існуючих на території міста очисних споруд незаконно збільшило цю суму на 29,4 млн. грн.

Довжина напірних каналізаційних мереж за даними водоканалу — 1,2 км. У технічній документації вказано — 8,5 км, що в 7 разів перевищує реальні дані.
Відповідно в 7 разів завищена відновна вартість напірних колекторів.

Розділ теплопостачання

В секції опалювальна котельна вказана загальна потужність котелень 142,8 Гкал/год.
Ця величина відповідає потужності всіх котель Дрогобичтеплоенерго включаючи котелу смт.Меденичі (лист Дрогобичтеплоенерго 01/956 від 17 листопада 2008 року).

До розрахунків безпідставно включена котельна смт. Меденичі потужністю 2,045 Гкал/год, що збільшило показник встановленої потужності на 1,5% і відповідно збільшило грошову оцінку землі.

Розділ зовнішнє освітлення

У вихідних даних вказано, що протяжність ліній становить 111 км, кількість розпридільчих шаф- 30, світильників 25500 шт. Середня відстань між світильниками — 4,3 м.

В технічній документації 1999 року параметри вуличного освітлення такі:
протяжність ліній — 110 км, кількість розпридільчих шаф — 30, світильників — 3300 шт. Середня відстань між світильниками — 33 м.

Безпідставно збільшено кількість світильників в 7,7 рази.
Це привело до безпідставного збільшення відновної вартості світильників до 15,6 млн. грн проти 2,0 млн. грн за даними попереднього розрахунку. Різниця складає 13,6 млн. грн.

Розділ благоустрій і озеленення

в секції санітарна очистка є вказаний полігон побутового сміття відновною вартістю 9,827 млн. грн. На території міста Дрогобича жодних полігонів для утилізації сміття немає. Відновну вартість земель міста Дрогобича безпідставно завищено на 9,8 млн.

Департаментом міського господарства для розрахунку цього розділу надані такі дані:
зелені насадження — 8,24 га;
кладовища – 17,08 га.
В технічній документації для розрахунку використані використано площі:
зелені насадження — 20 га;
кладовища- – 40 га.
Площа зелених насаджень безпідставно збільшена у 2,4 рази, кладовищ — у 2,3 рази, що привело до суттєвого зростання відновної вартості землі.

Розділ вулично- дорожна мережа

За даними технічної документації протяжність вулично-дорожньої мережі складає 190,33 км загальною площею дорожнього покриття 4 796 786 кв.м

За наданими департаментом міського господарства даними для розрахунку (лист №1467 від 08.12.2008 року) протяжність вулично-дорожньої мережі складає 110,335 км загальною площею 97 830 кв.м
Площа доріг безпідставно збільшена 4 698 956 кв м При мінімальній відновній вартості за даними технічної документації 1 кв м дороги 123 грн, відновна вартість доріг безпідставно завищена на 578 мільйонів гривень. Ця сума складає 46% всіх витрат на облаштування та освоєння території міста Дрогобича.

За нашою оцінкою витрати на освоєння і облаштування території завищено на 655 мільйонів гривень.

Розрахункова величина витрат на освоєння та облаштування території на 1 кв. м попередньо складає
В = (1254453,5771- 655000)/ 2021,3010 =29,65 грн/ кв м
Середня вартість одного квадратного метра земель міста Дрогобича складатиме:

29,67 х 0,06
Цн = ————————— х 1,4 = 83 грн.
0,03
За даними технічної документації вартість 1 кв.м земель Дрогобича 200 грн, що є в 2,5 рази більше за нашу оцінку.

Висновок

При розробці технічної документації з нормативно грошової оцінки земель м. Дрогобича допущено ряд грубих помилок при розрахунках відновної вартості затрат на освоєння та облаштування території міста, занижено розрахункові площі земель міста, що привело суттєвого завищення вартості земель міста Дрогобича.

Пропозиції :
1. Міській раді зупинити дію оцінки землі, створити тимчасову депутатську комісію для вивчення цього питання.
2. За результатами роботи комісії направити виконавцю на доопрацювання технічну документацію та поставити перед Держкомземом України питання про відповідність діяльності виконавця ліцензійним умовам.
3. До прийняття нового рішення про оцінку землі нарахування земельного податку та орендної плати за землю проводити згідно чинного законодавства.

Експертна група
Львівського територіального відділення
Всеукраїнської громадської організації
“Асоціація платників податків України”

18 березня 2010 року

Leave a Reply